00057 宅建士試験過去問 権利関係 意思表示 / 宅建、行政書士、司法書士試験に独学で一発合格するための極意とは？
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★登場人物の紹介★
宅本建太郎(主人公)
桜咲司法書士事務所補助者。宅建資格の勉強中。ひょんなことから伯父不動産王 宅本健一の莫大な遺産を相続し、『株式会社 宅本・オーガナイゼーション』の二代目会長兼社長に就任。
桜咲胡桃(ヒロイン１)
宅建士。司法書士。桜咲司法書士事務所所長。宅本建太郎の上司にして恋人。元アイドルで可愛い顔立ちに、小柄ながらもＢ９０ Ｗ６０ Ｈ８６と素晴らしいボディの持ち主。
★今日の過去問★
Ａが、Ｂに住宅用地を売却した。
ＢがＡや媒介業者の説明をよく聞き、自分でもよく調べて、これなら住宅が建てられると信じて買ったが、地下に予見できない空洞(古い防空壕)があり、建築するには著しく巨額の費用が必要であることが判明した場合、Ｂは、売買契約は錯誤によって無効であると主張できる。
胡桃「具体的な事例を問う問題だわ。１０秒で答えてね。よーいどん！」
１秒
２秒
３秒
４秒
５秒
６秒
７秒
８秒
９秒……
胡桃「１０秒、経過。まず、これが何の問題なのか分かるわね？」
建太郎「地下に予見できない空洞があった……。これって、隠れた瑕疵があったということだよね？」
胡桃「そうよ。よく気づいたわね。隠れた瑕疵があった場合は、買主としては、何が主張できるかしら？」
建太郎「ええっと……、民法の……」
（売主の瑕疵担保責任）
第五百七十条 売買の目的物に隠れた瑕疵があったときは、第五百六十六条の規定を準用する。ただし、強制競売の場合は、この限りでない。
（地上権等がある場合等における売主の担保責任）
第五百六十六条 売買の目的物が地上権、永小作権、地役権、留置権又は質権の目的である場合において、買主がこれを知らず、かつ、そのために契約をした目的を達することができないときは、買主は、契約の解除をすることができる。この場合において、契約の解除をすることができないときは、損害賠償の請求のみをすることができる。
２ 前項の規定は、売買の目的である不動産のために存すると称した地役権が存しなかった場合及びその不動産について登記をした賃貸借があった場合について準用する。
３ 前二項の場合において、契約の解除又は損害賠償の請求は、買主が事実を知った時から一年以内にしなければならない。
建太郎「つまり、買主が善意・無過失だったら、契約解除と損害賠償請求ができる。権利行使期間――除斥期間は、買主が事実を知った時から一年以内」
胡桃「その通りね。設問のようなケースでももちろん、瑕疵担保責任を追及できるわけだけど、この問題では、『売買契約は錯誤によって無効であると主張できる』と記されているわね」
建太郎「っていうことはこの選択肢は間違いか？ 錯誤無効じゃなくて、瑕疵担保責任を追及すべきってことかな？」
胡桃「でも、住宅を立てる予定で買ったのに、空洞があって巨額の費用が必要だと判明したということは、『法律行為の要素に錯誤があった』ということもできるわね。つまり、錯誤無効を主張することもできそうだということよ」
（錯誤）
第九十五条 意思表示は、法律行為の要素に錯誤があったときは、無効とする。ただし、表意者に重大な過失があったときは、表意者は、自らその無効を主張することができない。
建太郎「言われて見ればその通りかもしれないな……。ってことは、設問のようなケースでは、錯誤無効を主張することも瑕疵担保責任を追及することもできるってこと？」
胡桃「そうなのよ。どちらも主張できるのよね。ここからは、宅建レベルを超える話になるけど、その場合どちらを主張するべきかが論点になっているのよね。司法書士や司法試験を受けるならば、判例と学説を押さえる必要があるわ」
建太郎「とりあえず、どっちを主張するべきか教えて」
胡桃「どっちを主張したらＢにとって有利になると思うかしら？」
建太郎「ええっと……。錯誤無効かな？」
胡桃「どうしてそう思うの？説明してみて」
建太郎「まず、錯誤無効は、表意者に重大な過失がない限り、主張できる。それに対して、瑕疵担保責任の追及は、買主が善意・無過失の場合だけに限られる。錯誤無効の方が主張しやすいね」
胡桃「他には？」
建太郎「除斥期間の問題だ。瑕疵担保責任は事実を知った時から一年以内しか追及できないけど、錯誤無効は、そんな制限がない。やっぱり、錯誤無効の方が主張しやすい」
胡桃「そうね。他には？」
建太郎「ええっと。無効と契約解除の関係じゃないかな。錯誤無効は文字通り無効だから、最初から無効ということになるけど、瑕疵担保責任の追及は、いったん有効に成立した契約を後で契約解除するわけだから、やはり、錯誤無効の方が主張しやすい」
胡桃「そうね。そういうこともあるから、Ｂにとっては錯誤無効の方が、主張しやすいということになるわね。判例でも、契約の要素に錯誤があるときは、瑕疵担保責任の適用はないとして、錯誤優先する旨が示されているわ。学説上の分類では錯誤優先説ということになるわね。とりあえず、こういう話があるということを押さえておいてね」
建太郎「錯誤優先説ね。ということは、設問の場合は錯誤無効を主張できると」
胡桃「主張できるというよりも、錯誤無効ならば、最初から無効のはず。有効に成立した契約を瑕疵担保責任の追及によって取り消すというのはおかしいという考えなのよ。主張できるじゃなくて、主張すべきなのね」
建太郎「とりあえず、設問は正しいということだね」
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法律系資格試験の勉強は、判例六法に始まり、判例六法で終わる。と言っても過言ではありません。
宅建士試験、行政書士試験、司法書士試験、司法試験用に様々なテキストや過去問が出ていますが、判例六法と照らし合わせると、すべて、判例六法に掲載されている事柄だということに気づくと思います。
それならば、いろいろなテキストの間を右往左往しているよりも、判例六法一冊だけを丸暗記してしまうのが手っ取り早いと思いませんか？
試験問題を作る委員も、判例六法を超えるレベルの問題は作りようがないわけですから、判例六法さえマスターしてしまえば、どんな問題が出されようとも狼狽えることはなくなるわけです。
●判例六法を丸暗記するための教材
判例六法 丸暗記１００問ドリルは、いわゆる判例六法に掲載されている重要な判例を、択一式問題を解きながら、丸暗記することを目的としたドリル問題集です。
やはり、一番効率的なのは、問題形式で解きながら、覚えることですよね。
・判例六法 丸暗記１００問ドリル 民法１【問題集編】
ライトノベルで学ぶ 民法条文 逐条解説は、『会話文形式で、民法の第一条から第千四十四条まで、すらすら読めるテキスト』です。高度な内容でありながら、会話文形式で書かれているため、小説を読む感覚で、すらすらと読み進めることができます。
一般的な民法の解説書や判例六法等を読んでいると眠くなって頭に入らないという悩みを抱えている方も多いと思います。
でも、小説ならば、眠くならないのでは？
・【宅建士、行政書士試験対応版】ライトノベルで学ぶ 民法条文 逐条解説 民法総則編 (楽々合格国家資格試験ノベルズ（ＷＥＢ限定版）)
・【宅建士、行政書士試験対応版】ライトノベルで学ぶ 民法条文 逐条解説 物権法編・担保物権法編 (楽々合格国家資格試験ノベルズ（ＷＥＢ限定版）)
・【宅建士、行政書士試験対応版】ライトノベルで学ぶ 民法条文 逐条解説 債権総論編 現行法版 (楽々合格国家資格試験ノベルズ（ＷＥＢ限定版）)
・【宅建士、行政書士試験対応版】ライトノベルで学ぶ 民法条文 逐条解説 債権各論編 現行法版 (楽々合格国家資格試験ノベルズ（ＷＥＢ限定版）)
・【宅建士、行政書士、司法書士試験対応版】ライトノベルで学ぶ 民法条文 逐条解説 親族法編 (楽々合格国家資格試験ノベルズ（ＷＥＢ限定版）)
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